000670股吧(000671股吧)

admin 财经理财 2022-09-04 901 0

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广佛拍地一日:80亿争夺里的万科、绿地、合景布局考量


7月12日,广佛3宗地块入市交易,在土地市场上演了一天的“双城记”。

这边厢,合景以底价19.9亿元竞得广州1宗地块,折合楼面价约28800元/平方米,或为“珠江新城最后一块商业用地”。

那边厢,万科双封顶50.9亿元 2.5万平方米配建夺得佛山南海桂城一宗商住地,实际楼面超21045元/平方米;绿地则以底价8.89亿元竞得第五次挂牌的佛山市南庄佛山一环东侧、南庄大道北侧近40000平方米地块,折合楼面价7500元/平方米。

广佛同城光环下,两地房地产市场已是荣辱与共的“命运共同体”,双城的经济接轨也影响着一众房企的布局考量。

万科:地价 配建“双封顶”

7月12日上午,佛山南海桂城一宗商住地入市出让,吸引了8家房企竞拍,包括万科、中海、保利、龙光、华润、华侨城、招商蛇口(001979,股吧)、美的置业等。

宗地占地超16万平方米,起拍总价42亿,最高限价50.9亿,扣配建(幼儿园、肉菜市场等),折合起拍楼面价约13832元/平方米。

此外,还须无偿配建一所36班小学和一所三级综合医院,均独立占地开发,即实际可供住宅开发的仅B/C两区,占地9.7万平方米,计容建面超31万平方米。

经过59轮竞价,万科以“双封顶”的50.9亿元 2.5万平方米配建夺得该地块,扣配建(幼儿园、肉菜市场等),溢价率约21%,折合楼面价约16791元/平方米。若加上医院建设成本13亿,实际楼面超21045元/平方米。若再扣除2.5万方安置房及各种建安成本,实际成交地价超2.2万/平方米。

该成交单价跻身佛山南海单价前十、南海桂城板块单价第二,仅次于6月22日成交的中海平洲地块。

项目建成后,主要目标客户群从何而来?参考去年开盘的万科天空之城,广东中原地产项目部总经理黄韬当时对观点地产新媒体表示,很多佛山人对三山新城项目的购买意向不高,“整个三山新城之前的客群其实也是面向广州为主。”

另外一部分,则是在附近上班的人群。

去年天空之城的成功,或许正是此次大手笔出手的底气来源。

实际上,拍出高价的不止三山新城,出手阔绰者不独万科,近年来佛山临广板块频创纪录。

今年3月,当代拿下金沙洲地块,更以2万元/平方米刷新当时佛山楼面价天花板,是佛山首宗楼面价破2万元/平方米的地块。

4月份,华润在激战111轮后,最终以总价64.5亿元,溢价率106%,折合楼面价2.23万元/平方米夺下佛山陈村TOD地块,成为佛山全市新地王。

有分析认为,一方面广州购房需求外溢,直接带来了大量客户;另一方面是产业转型升级,间接增加了住房需求;加上本身地块区域位置较好,能产生足够的利润空间。

绿地:底价拿下“四流地块”

万科拿地同日,佛山市绿佳商务咨询服务有限公司(绿地)联合佛山建投城市发展有限公司以起拍价8.89亿元竞得佛山市南庄佛山一环东侧、南庄大道北侧近40000平方米地块,折合楼面价7500元/平方米。

该地块总占地面积39510.33平方米,整体容积率不高于3,建筑密度不高于28%,绿地率不低于30%,宗地限高100米。宗地总计容建面118530.93平方米,兼容的商业商务类建筑的计容建筑面积不超过118530.99平方米。

与万科“双封顶”直接抢下三山新城地块相比,这块地显得低调了许多,此前更因各种问题曾四度撤牌或流拍。

其中,2019年12月三度挂牌,起拍总价从8.41亿元降至7.62亿元,最终仍因无人报价而流拍;2020年6月四度挂牌,起拍价提高了7353万元,但因容积率调整起拍单价下调了149元/平方米,且不再要求配建幼儿园。

本次挂牌起拍总价较第四次提高了5334万,楼面价也抬高了450元/平方米。

从位置上看,该地位于佛山一环东侧、南庄大道北侧,西面300米为佛山一环,与建设中的佛山地铁2号线直线距离1.7公里。

这也是绿地继璀璨天城之后,再次携手佛山建投。

截止到目前,绿地在佛山已先后开发有绿地璀璨天城、顺德绿地中心、绿地拾野川、绿地熙江广场等在内10余个项目,遍布禅城、南海、顺德和高明。

目前南庄在售楼盘有金地海逸悦江、金辉辉逸云庭、美的·金地·新明珠·凤翔湾壹号、华润置地·玖悦、德信禹洲·曦悦、美的时光、合景阳光城(000671,股吧)·领峰、奥园星悦等,均价在1.5万元/平方米左右。

据佛山住建局数据,2020年佛山共售出11万套新房,较2019年增加5000套;成交面积1308万平方米,较2019年增加4%;新房成交2217亿,同比上涨23%,新房均价1.67万元/平方米,同比上涨18%。

整体上升同时,是逐渐分化的区域市场。三水、高明成交面积同比分别下滑12%、7%,禅城、南海、顺德成交面积同比上涨23%、17%、6%。

从今年来看,佛山楼市分化格局预计将进一步加剧,中心区位板块、沿广板块投资价值相对其他地区会逐渐拉开差距。

对绿地而言,围绕优质板块的竞争将难以避免。

合景泰富:又是“珠江新城最后一块商业地”

坊间戏称,佛山有两个中心,一个是千灯湖,另一个是珠江新城——后者甚至是更重要的中心,相当一部分购房者要参考从佛山到广州CBD的通勤。

同样是7月12日,广州珠江新城A4-3地块成功出让,广州科盛创新港产业运营管理有限公司(合景)以底价199296万元竞得,折合楼面价约28800元/平方米。

地块位于黄埔大道与华夏路交汇处,北临黄埔大道,西接保利克洛维,南边为市妇幼保健院和津滨腾越大厦等,东边是花城广场商圈。用地性质为商业用地兼容商务用地,面积为6580平方米,可建设用地面积为5765平方米,计算容积率建筑面积69200平方米,挂牌起始价为199296万元。项目建成后,竞得人自持物业不得低于项目计算容积率总建筑面积的50%。

这块地的出让也解决了一个“历史遗留问题”:早在2001年6月底,广州市人民政府驻深圳办事处与广州星球房地产开发有限公司合作,以2.3亿元价格取得该地块的土地使用权。之后几年,该地块被星球公司多次抵押,最终被国土局收回。

2005年5月,地块被广州中院查封,直到2021年才终于解封。此时,距珠江新城上一次出让地块已过去9年。

2012年,恒大以总价13.22亿元拿下珠江新城D4-B2地块,楼面价近3.3万元/平,当时被媒体称为“珠江新城最后一块商业用地”。该地块后来被建设为恒大珺睿商业项目,如今恒大珺睿二手参考价约7.65万元/平方米。

不出意外,这次大概真的是“珠江新城最后一块”了,而合景的出手也并不令人意外。

2019年年初,合景泰富以封顶价37.06亿元 自持55%竞得黄埔大道东646号地块(商住用地),扣除自持面积后,地块楼面价8.3万/平方米,成为当年的地王。作为金融城首宗宅地,该块地建成的臻溋·名铸项目吹风价达20万元/平方米。

2020年11月16日,合景泰富以48.6479亿元竞得奥体公园北侧地块,最终成交楼面价为51462元/平方米,为当时广州市成交楼面价第三。

加上这次落子珠江新城,合景抢占天河豪宅市场的“大棋”似乎已展露无遗。

七月十五有复牌股票吗?


截至7月14日晚间22点,沪深两市共计近100家公司发布复牌公告,申请将于7月15日开市起复牌,具体名单如下:

【沪市公司】

片仔癀(600436,股吧)、歌力思(603808,股吧)、健盛集团(603558,股吧)、绿庭投资(600695,股吧)、骆驼股份(601311,股吧)、吉祥航空(603885,股吧)、华夏幸福(600340,股吧)、三峡新材(600293,股吧)、泰豪科技(600590,股吧)、太极实业、鹏欣资源(600490,股吧)、上海梅林(600073,股吧)。

【深市公司】

*ST申科、康得新(002450,股吧)、赢时胜(300377,股吧)、贝因美(002570,股吧)、新海宜(002089,股吧)、阳光城(000671,股吧)、海思科(002653,股吧)、爱仕达(002403,股吧)、康达尔(000048,股吧)、金谷源(000408,股吧)、海伦哲(300201,股吧)、博世科(300422,股吧)、GQY视讯、三全食品(002216,股吧)、中环股份(002129,股吧)、民和股份(002234,股吧)、胜利股份(000407,股吧)、东方市场(000301,股吧)、靖远煤电(000552,股吧)、青岛双星(000599,股吧)、焦作万方(000612,股吧)、罗普斯金(002333,股吧)、金轮股份(002722,股吧)、齐峰新材(002521,股吧)、新海股份(002120,股吧)、双箭股份(002381,股吧)、青岛金王(002094,股吧)、盛通股份(002599,股吧)、奥拓电子(002587,股吧)、千足珍珠(002173,股吧)、友邦吊顶(002718,股吧)、登云股份(002715,股吧)、雏鹰农牧(002477,股吧)、拓邦股份(002139,股吧)、景兴纸业(002067,股吧)、三维通信(002115,股吧)、威华股份(002240,股吧)、禾盛新材(002290,股吧)、万安科技(002590,股吧)、江山化工(002061,股吧)、双成药业(002693,股吧)、巨龙管业(002619,股吧)、双环传动(002472,股吧)、帝龙新材(002247,股吧)、海特高新(002023,股吧)、岭南园林(002717,股吧)、川大智胜(002253,股吧)、春兴精工(002547,股吧)、东华能源(002221,股吧)、东诚药业(002675,股吧)、游族网络(002174,股吧)、富春环保(002479,股吧)、信邦制药(002390,股吧)、利源精制(002501,股吧)、海南瑞泽(002596,股吧)、信质电机(002664,股吧)、莱美药业(300006,股吧)、神州泰岳(300002,股吧)、鼎捷软件(300378,股吧)、吴通通讯(300292,股吧)、南风股份(300004,股吧)、宜安科技(300328,股吧)、宝德股份(300023,股吧)、吉峰农机(300022,股吧)、双林股份(300100,股吧)、天泽信息(300209,股吧)、洲明科技(300232,股吧)、云意电气(300304,股吧)、通鼎互联(002491,股吧)、天瑞仪器(300165,股吧)、盛运环保(300090,股吧)、红宇新材(300345,股吧)、佳士科技(300193,股吧)、金圆股份(000546,股吧)、神州信息(000555,股吧)、宝塔实业(000595,股吧)、华媒控股(000607,股吧)、盐湖股份(000792,股吧)、中国武夷(000797,股吧)、石化机械、冀东装备(000856,股吧)、四川双马(000935,股吧)、中南建设(000961,股吧)、中科三环(000970,股吧)、桂林旅游(000978,股吧)、新莱应材(300260,股吧)、荣科科技(300290,股吧)、巴安水务(300262,股吧)。(注:截至7月14日晚22时,排名不分先后)

再现双向调控 有大城市开始为房价下跌“打预防针”


楼市调控的难度不断考验着地方政府的拿捏水平。

近日,继岳阳明确设定新盘降价不能超过备案价的15%后,市场消息显示,沈阳、昆明等二线大城市,亦开始为局部房价下跌“打预防针”,即当地相关部门约谈部分开发生,对包括虚假广告宣传、大幅降价销售等在内的行为进行一定约束。

有房企内部人士向第一财经表示,“对各级政府来说,最重要的还是稳住局面,对地产行业调控的主要出发点是防止风险,包括上涨风险以及下跌风险。”

城市分化正在加剧

近期有市场消息称,辽宁省沈阳市沈北新区万达广场(万达盛京ONE)推出了部分特价房源,原均价11000元/平方米的住宅项目,特价房源降至8000元/平方米。有沈阳当地中介向第一财经证实了这一降价消息,但“要买的、该交钱的已经交完了”。

与此同步传出的,还有一份涉及沈阳市50个在售项目的降价情况统计表,降价幅度从500元/平方米至5000元/平方米不等,其中降幅在2000元/平方米以上的约20个项目。

在该清单上的某华南房企内部人士向第一财经表示,销售过程中会有特殊房源或特价房,抑或购房者满足某些条件的情况下给出些折扣,但价格降幅不会这么大,“这么大的促销幅度报上去,也批不下来”。

不过,另一沈阳当地中介表示,确实有清单上的项目降价幅度较大,但力度没有达到5000元这么大。

据透露,沈阳皇姑区某楼盘,新房原价13000元/平方米,降价逾3000元,均价仅在万元左右。“整个项目10余栋楼,开发商拿出两栋来促销,”该中介向记者介绍,促销房源也已经售罄,“但卖不卖还不确定,因为价格审批不通过”。

无独有偶,西南省会城市昆明也同样出现了个别楼盘大幅降价的情况。原本均价在16000元/平方米的阳光城(000671,股吧)?滇池半山项目,有部分房源降价至10000元/平方米左右。“降价是之前某个周末做活动,”昆明当地某对该项目较为熟悉的中介表示,“当时周五晚上放出价格,每平米一万元。很快就有很多业主去维权了。有的人周四刚按原价交了四五十万的首付,周五降价消息一出,直接损失50万。”

这种打折促销行为的背后,一定程度上是当地市场下行的态势,房子本身不好卖。

在某华南房企营销线人员看来,从更广的范围来看,热点城市目前不太可能出现这种情况,“房价目前趋于平稳,不会猛涨,也不会下跌”。

亿翰智库研究总监与小雨也认为,这样的降价行为更多地应归因于部分城市市场不够好。

沈阳中原研究部数据显示,7月份,沈阳的新建商品房成交同比降14%,环比降24%;成交均价为12391元/平方米,同比上涨2%,环比则下降2%。上述沈阳中介也表示,近期沈阳新房市场有所降温,整体降价幅度在每平方米500元-1000元左右。

昆明也是同样的情况。 国家统计局数据显示,6月,昆明新建商品住宅价格环比下跌0.8%;7月,环比降幅收窄至0.5%,仅次于湖南岳阳的0.7%、贵州遵义的0.5%。

据中介介绍,新房市场价格总体下降了一点,部分地区降价幅度在800元-1500元左右,部分项目的上客量也因其他楼盘降价而受波及,以略微调整的方式来吸引客户。“不过地段好的楼盘还在继续上涨。”

禁止“骨折”降价

在市场不好的城市,部分房企采取降价促销,主要原因还是为了促进资金回笼。

某TOP10房企高管分析,“三道红线”以来,有的企业资金压力比较大,现金流紧张,就需要更多的资金回流;而从当前调控政策来看,从银行获取进一步贷款、融资的难度越来越大。“从去年‘三道红线;之后,大部分房企的现金流来源最大的组成部分就是房屋销售回款。”

华西证券研报显示,今年1-6月,房地产开发企业到位资金同比上升23.5%,其中,国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款增速分别为-2.4%、11.9%、49.7%、23.9%。

进入7月份,销售降速就对房企到位资金造成了更明显影响。开源证券研报数据显示,7月单月,房地产开发企业到位资金同比增速为-7%,其中,国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月增速分别为-17.2%、5.5%、-9.2%、-13.4%。

当前,各大热点城市还在相继出台限购、限售等冷却市场的调控措施。调控力度不断加大的情况下,热点城市也不好卖了,原本就不热的城市,开始感受到去化的巨大压力。

“市场预期也发生变化,”上述房企高管分析,“如何才能获取更大的销售额?打折肯定是最快见效的方式”。

不过,截至目前,全国范围内的大城市中,仍未出现大幅度降价的情况,比如近期出面为房价“兜底”的昆明和沈阳,一口气降价四五千的项目也并不多见。上述昆明中介称,“这次主要是开发商为了回笼资金而进行的,同家开发商的另外两个项目也拿出部分房源促销,降价幅度也不低。”

“据我了解,企业为了活下去,通过降价等方式加速回款是可以的,但打乱市场和行业规则大幅度降价销售就不行。”前述房企高管表示。

据认证为中共沈阳市沈北新区区委宣传部的微信公众号披露,8月6日,当地房产局牵头,联合多部门,对万达、万科、汇置、富力、雅居乐、荣盛、中海、远洋八家房地产企业进行约谈。除虚假广告等问题外,针对降价销售行为,沈阳此次约谈要求企业在考虑自身利益的同时也要遵循房地产市场发展规律,尽量避免价格优势吸引购房者,达到销售目的。

也有市场消息称,近日昆明有关部门也组织了部分房企及大型经纪公司召开座谈会,将加强市场监管及监督,对恶意降价行为进行管理。8月初时,湖南岳阳也针对当地部分开发商大幅降价促销的行为下发通知,要求新盘降价幅度不得低于备案价的15%。

同策研究院资深分析师肖云祥分析认为,相关政府的“限降令”主要还是基于“三稳”政策的要求,需要稳住市场预期,避免出现市场大起大落的情况。

捋一捋房地产长效机制的“工具箱”


最近一个多月来围绕房地产的两场座谈会引起业界高度关注。一场是7月24日房地产工作座谈会,邀请北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市政府负责人参加;一场是8月20日,住建部、人民银行组织的房地产企业座谈会,邀请融创、恒大、绿地、阳光城(000671,股吧)、中梁、华侨城、碧桂园、万科、新城控股(601155,股吧)、保利、中海、华润等12家企业参会。两场会议虽然各有侧重,但均透露出一个清晰的信号:房地产长效机制正在加速形成。

7月24日的座谈会上,“房地产长效机制实施以来,取得明显成效,值得充分肯定”。8月20日的座谈会,则是从制定重点房地产企业资金监测和融资管理规则入手,研究进一步落实房地产长效机制,完善住房租赁市场金融支持政策体系及加快形成“租购并举”的住房制度。

关于房地产长效机制,很多人片面理解为房地产税出台才是终极目标,实际上近年来围绕房地产调控,从国家相关部委到地方政府部门出台的一系列法律法规和政策措施,大多是房地产长效机制的具体体现,这些法规和政策措施在实践过程中不断完善,构成了房地产长效机制的基本框架。

关于房地产长效机制,从2016年的中央经济工作会议就已经明确,主要是通过住房、金融、土地、财税、投资、立法等手段来建立。表明房地产长效机制并非“一药治百病”的单一制度,而是一个庞大的系统工程。

在8月12日博鳌房地产论坛上,中国房地产业协会原副会长兼秘书长朱中一对房地产长效机制有一个比较清晰的表述。他认为,房地产长效机制包括三点:一是明确规划期内的住房发展目标,完善市场与保障相结合、租购并举的住房制度;二是与住房制度、住房发展匹配、联动的房地产金融信贷制度、土地供应制度、财税制度;三是房地产市场的监管、整顿与调控。

基于两场座谈会透露出的信息,结合近年来房地产调控实践,房地产长效机制的内容越发清晰。

首先是土地制度及相关措施。最大的突破莫过于《土地管理法》的修订和实施,这一举措为构建城乡统一的建设用地市场迈出关键一步,也成为房地产长效机制的重要基础。其重要意义在于,一是有利于限制地方政府征地权力,遏制扩张冲动;二是有利于增加建设用地供给,平抑房价波动;三是有利于搞活金融,促进住房租赁市场发展。

本轮调控,住建部明确提出“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,并将“稳地价”放在首位。各地通过制定中长期住房发展规划、提前下达土地供应计划、调整土地出让方式、限制土地出让价格、增加住宅用地特别是保障房用地供应等手段稳定地价,取得了良好效果。这些手段也成为房地产长效机制的重要内容。

其次是房地产金融政策。房地产金融审慎管理制度构成了房地产长效机制的重要内容。房地产金融风险已经成为目前最大的“灰犀牛”,在“房住不炒”的主基调下,严控资金违规流入房地产成为监管重点。今年年初央行在发布《2019年第四季度中国货币政策执行报告》时明确提出,将按照“因城施策”的基本原则,加快建立房地产金融长效管理机制。从现实情况看,在个贷方面,基本形成了以差别化住房信贷政策为主要内容的框架,包括锚定LPR的房贷利率机制。在企业融资监管方面,正在形成房地产金融审慎管理制度。上半年央行通过降准、再贷款等方式大量释放流动性,支持实体经济,但始终严控资金违规流入房地产,严厉查处违规行为,对房地产信托、海外发债等融资渠道严格限制。从8月20日的座谈会可以看出,重点房地产企业资金监测和融资管理规则已经形成,监管的基本原则是“稳住存量、严控增量”,实施手段是通过划定“三条红线”严控房企融资规模,降低杠杆率。

第三是住房保障体系和“租购并举”制度。住房保障体系是房改以来房地产市场最大的短板,也是近年来各级政府的发力点。从“棚改”到老旧小区改造,从公租房建设到共有产权房试点,各地住房保障体系正在加速完善。特别是在集体土地建租赁住房方面,试点城市从13个增加到18个,涵盖了大多数热点城市。在租赁房土地供应方面,随着新的《土地管理法》实施,集体土地入市的法律障碍被打破;在租赁房融资方面,6月国务院印发《海南自由贸易港建设总体方案》,其中明确提出支持住房租赁金融业务创新和规范发展,支持发展房地产投资信托基金(REITs)。一系列政策引导下,“租购并举”的住房供应体系将加速形成。

第四是财税政策。虽然法律意义上的房地产税迟迟没有出台,但与房地产相关的一系列税收制度在房地产调控中一直发挥着重要作用。例如通过契税调节高档房与普通商品房、不同套数住房的交易成本,通过增值税限制商品住房的持有成本,达到“房住不炒”的目的。这些财税政策均是房地产长效机制的体现。此外,刚刚出台的《契税法》也是房地产税收制度改革的重要一环。

第五是整顿房地产市场秩序。良好的市场秩序是房地产长效机制的重要内涵。从2017年开始,住建部密集开展房地产市场整顿行动,通过加强制度建设堵塞市场管理漏洞;通过加强监管,大力查处违法违规企业和个人。针对房地产企业,严厉打击捂盘惜售、违规售房行为,保障住房质量;针对中介企业,整顿各种虚假宣传和市场交易乱象。各地方政府本着“因城施策”的原则,持续开展专项整治行动,为房地产市场健康平稳运行创造了条件。

第六,部分行政手段可能成为长效机制的一部分被长期沿用。本轮调控最直接的调控措施被归纳为“五限”,即限购、限贷、限价、限售、限商(限制商改住),其中使用范围最广、对需求端最具杀伤力的莫过于限购。限购政策在特定历史时期、特定区域有其合理性,特别是针对一线城市和热点二线城市,在很长一段时间内会持续保持“高压”态势。但是在“因城施策”“分类调控”的原则下,限购政策不能过于僵化,须根据市场变化及时做出调整。

在各种限制政策中,过于生硬的限价政策是最广为诟病的行政手段,极易造成市场寻租和市场秩序的混乱,因此不应作为长效机制手段长期使用,应适时做出调整。

最后不得不说的是房地产税,这是房地产长效机制中分量最重、影响最深远的一颗棋子,也是“最难啃的硬骨头”。从正式提出到列入立法规划目录,从“稳步推进”到“稳妥推进”,每一步进展都挑动着业界的神经,历时数年始终是“只听楼梯响”,却不见明确的时间表。随着不动产统一登记的实施和不动产信息全国联网,房地产税的制度障碍和技术障碍基本解除,相信已经进入立法目录的房地产税出台时间也不会太久。

房地产股票有哪些


1、G万科A(000002):公司专注于室第财产,计谋清楚,对产物市场有明白定位;同时,丰硕的人材贮备能知足公司快速扩大的需求;而丰硕的融资渠道也使得公司能经由过程收买等资产运作体例连结快速增加;另外,公司天下结构,能较好的躲避单一地区市场的风险。

2、G招商局(000024):租售并举的营业构架,使公司具有妥当加生长的特点;蛇口产业区的新计划,除将进一步晋升公司收租物业的代价外,还将增加公司事迹增加的动力。作为招商局经心打造的地产平台,公司将来还将整合团体更多优良资产。

3、G华侨城(000069):公司“旅游+地产”的形式颇具特点,躲避了“招拍挂”的高地价;另外,经由过程旅游项目标培养,可以或许进一步晋升地盘代价,并包管开辟项目标高回报。公司股改许诺将加速团体团体上市,估计2006、2007年EPS别离为0.75、0.98元。

4、金地团体((600383行情,股吧))(600383):公司的人材贮备及计谋思绪与万科相近。

5、G天健(000090):跟着新任董事长的到位及办理层调剂的终了,公司各项办理效力较着进步。公司其实不知足于做传统的“修建施工+房地产”公司,正在主动追求转型,但愿成为当局工程的总承包商。

作为深圳市当局节制的独一一家大型修建施工企业,公司在取得大型当局项目方面,具有自然上风。

6、G深振业(000006):在剥离了修建吃亏营业后,公司房地产主业起头轻装进步。公司正在开辟的星海名城及振业城两大系列楼盘毛利率丰富,将来几年事迹呈现较快增加已根基肯定。

7、深长城A(000042):民营企业联泰的进入,对公司运营办理阐扬实在质而严重的影响。在胜利剥离金众、越众两家修建施工企业后,公司主业明白为房地产开辟及旅店办理。公司今朝已成立起公司总部、地域总部及项目公司三级办理架构,起头向天下性地产公司进军。

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百度百科-房地产股票

地产调控政策颁发超过500次,房企生存压力不减


继11月地产调控次数刷新年内纪录后,楼市定向微调仍在加码。从国土北端的黑龙江、长江中游的长沙,到位于珠三角的广佛,各地密集出台资金审查或人才引进措施。中原地产研究中心统计,今年全国房地产调控次数已达575次,远超去年全年450次。

戏剧性事件仍在上演。12月10日,江苏张家港市默默取消商品房两年限售政策,引发全国关注。但未等政策官宣,张家港便宣布停止限售松绑。微妙的调控态度与楼市气氛,让人不禁想到去年此时山东菏泽打响调控松绑第一枪,随即悄然离场。

而一旦市场企稳直至下行,地产参与各方均会受到影响。漩涡中心的开发商,生存压力更是只增不减。同策咨询研究数据显示,截至今年中期,A股上市样本房企货币资金对短期债务的覆盖率均值为1.33,较上年同期下降0.4。楼市降温持续,开发商经营、资金链压力加剧。

调控方式各一

与年末气候相呼应,各地房地产调控方式同样“冷热不一”。

日前,黑龙江住建厅等6部门联合发布关于进一步加强全省房地产市场监管的通知,规定房企拍地前需承诺土地购置资金是合规自有资金,不属于金融贷款、资本市场融资等。此外,经核查发现房企购地资金不符合要求的,将取消土地竞买资格,并在两年内禁止参加土地招拍挂。

针对土地端房企资金性质,黑龙江严控态度明确。多位业内专家表示,如果非自有资金进入土拍市场,随着参与者增多可能会推高成交价格。此举有利于土地市场和预期稳定,对于违规企业会给予重罚,不能拍地意味不能滚动开发,房企对待土地拍卖会更为谨慎。

往南行进,分别位于长江中下游的长沙、张家港,却均因楼市政策引发暧昧不明的争论。

12月11日,长沙市发改委发文,对商品房价格的构成进行规范,并将商品房的平均利润率限定在6%-8%。消息再度引起舆论关注。12月12日早间,长沙市发改委回应称,这是长沙2017年新政有效期满后的延续,且仅适用于成本法监制商品住房。

同样在12月11日,张家港市房产交易中心工作人员称,取消限售过户的政策已经停止。而就在前一日,上述机构工作人员称,房屋不满两年可以直接过户,没有限售要求。类似调控“一日游”远非首次,今年7月,河南开封宣布取消“限售”,第二天该市又宣布撤销政策。

暂放争论,往陆地南端继续前行。此时,调控步伐呈现活跃态势,从西南地区的成都、到世界第四大湾区内的深圳、广州、佛山,“松绑”动作不断。其中成都解除高新南区居民限购约束,佛山等城则通过人才政策拓宽购房窗口。

“今年的楼市政策一直是双向调控,既有放松,又有收紧。”中原地产首席分析师张大伟指出。但整体调控力度依然惊人,11月全国地产调控次数刷新今年纪录,高达72次。在地方政府紧锣密鼓的调整下,2019年初至今,房地产调控次数合计达575次,远超去年全年450次。

值得注意的是,多城密集启动人才政策调整购房资格,这是近期调控力度高企的主要原因。数据显示,全国累计超过20城在11月发布各类人才政策,在包括佛山、南京、上海、成都、中山等接近10城新政中,都有与人才购房资格、购房补贴的相关内容。

不管调控松紧如何,地方基于土地财政而“托底”楼市却大同小异。譬如,佛山去年卖地收入894亿元,一般公共预算收入703亿元,对土地的依赖度高达127.1%。同时,佛山今年前10个月成交新房92492套,自3月来已出现罕见6连跌。土地财政依赖症不减,若楼市处于降温通道,仍是难以承受之痛。

楼市进入调整期

放眼过往地产周期,此轮房地产调控力度,堪称空前。三年前,从中央到地方,各种政策轮番出台,将狂热楼市缚住手脚。从“五限”制度、到今年地产融资全面收紧,此轮调控的效果已经开始显现。

据国家统计局数据,11月70个大中城市新建商品住宅中,仅44个城市房价上涨,较10月再减6城,是近2年市场最低点;房价下滑城市本月增至21个,为年内最高,其中跌幅最大的是乌鲁木齐,跌幅为0.9%。作为一线城市的广州,也进入跌幅前十。

张大伟认为,在楼市下行周期,大部分城市之前的新建住宅限制签约房源逐渐释放,使得统计口径为网签价格的新房数据依然上行。大部分城市新建商品房价格失真,房价更多要看二手房价格。

而数据显示,

11月全国二手房价下调城市达33个,已连续6个月超20个;房价上涨城市仅32个,处于近4年最低点。其中,北京和广州分别下降0.4%和0.2%,上海持平,深圳上涨1.4%;31个二线城市环比上涨0.1%,涨幅与上月相同;35个三线城市环比上涨0.3%,涨幅比上月回落0.2%。

“一二三线城市楼市逐渐进入调整期。后续如果没有明显政策变化,预计下滑趋势在2020年将持续。”张大伟表示。

中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心近期同样发布报告称,2018年10月到2019年10月,中国楼市一直处在平稳降温过程。楼市总体降温明显,房价总体下降城市数量和下降速度超过去年同期,增长率的空间差异有所扩大。

从销售规模看,2019年11月全国商品房销售面积达15654万平方米,环比涨幅11%,同比涨幅1.1%。以此计算,年内销售累计增速继10月首次回正后再拔高,1~11月同比增长0.2%。但业内普遍认为,这是房企“以价换量”的结果,并非市场走暖。

社科院上述报告认为,稳增长方面,房地产对经济增长净贡献已由正转负;惠民生方面,房地产对整体的住户部门生计产生了双重影响;调结构方面,房地产对结构调整和产业升级起到阻碍作用;防风险方面,房地产风险是中国经济的重要风险源。

在此之下,当前房地产市场仍以“维稳”为第一要务。相关报告预测,热点城市调控政策仍会从紧执行,且不排除加码调控的可能性。随着房地产市场成交量明显下降,部分二三线城市库存风险将逐步显现。多数三四线城市房地产市场面临较大下行压力。

房企承压过小年

调控重压下,最先感受到寒意的仍是开发商。清冷冬季,中国恒大(03333.HK)的广告牌在石家庄交通干道上赫然陈列,上写“全员营销月,清尾大优惠”。实际上,此前中国恒大通过降价促销,前11月已实现5854亿元销售额,权益金额5568亿元居于行业第一。

通过降价跑量,截至11月末,近7成房企目标完成率已达90%以上,世茂、龙湖、阳光城(000671,股吧)、金科、中梁、禹洲、宝龙在内的9家房企已提前达成全年目标。同时,也有超2成房企目标完成率尚在80%~90%之间,另有少数房企目标完成率仍不及80%。

在销售承压、融资收紧的情况下,房企在土拍市场仍然谨慎。从土地购置面积看,

1~11月土地购置面积累计增速降14.2%,较前10月收窄2.1个百分点。“当前房地产市场依旧处于下行阶段,全国土拍溢价率依旧保持在低位。”克而瑞认为。

而如果楼市持续降温,资金监管力度不减,房企资金链将面临巨大压力。同策研究院数据显示,2019年中174家上市房企整体现金持有量相比年初增长7.98%至31,466亿元,同时总有息负债比年初也增加10.69%至76,654亿元。伴随着负债规模不断增大,企业财务将风险增大,稳健性受到影响。

不过多位受访者认为,鉴于年底是房企冲业绩关键期,势必将加大营销力度,以价换量换取现金流。而楼市全年有望刷新2018年15万亿的成交金额,全年销售额大概率超过16万亿元。

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